小产权房是指没有房产证的房子，不能在法律上进行交易买卖。小产权房只是一个泛指和俗称，主要是指由乡镇政府颁发的产权证，而不是国家直接颁发的产权证的房产。小产权房通常是指那些由村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的建在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
小产权房包括两种：一种是建在集体的建设用地上的房屋，属于该集体，除该集体内部人员外，任何人都不能购买；另一种是建设在集体企业用地或非法占用耕地上。
小产权房与商品房的区别主要有以下几点：一是小产权房没有土地出让金，没有开发商在里面搅动，价格要比普通的商品房低很多；二是小产权房不能获得国家直接颁发的产权证，一般只有集体产权证，而商品房由国家统一颁发产权证；三是小产权房在销售上和法律相冲突，根据我国法律，乡村集体土地使用权是不能出让或者出租于非农业建设，农村宅基地属集体，村民对宅基地也只是具有使用权，所以如果将房屋卖给城镇居民是不能得到法律的认可的，而商品房则可以自由买卖；四是乡产权房只能在集体成员内部进行转让、置换，不能向非本集体成员第三人转让或出售，而商品房则没有此限制。
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