1、如果开发商在起诉前没有取得商品房预售许可证，那么房屋认购书就是无效的，定金需要退回。
2、如果买方没有按照认购书规定的时间和地点去签约，就属于买方违约，定金不予返还。如果卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，就属于卖方违约，应双倍返还定金。
3、如果双方在规定的期限内正式签订合同，则定金在买方履约后可抵作楼款或收回。如果双方履行正式合同过程中，一方违约，适用“不予返还”或者“双倍返还”。
4、如果双方都没有违约，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约，卖方应把定金全数返还买方。
5、如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约。买方违约的，定金不予返还；卖方违约的，应双倍返还定金。
认购协议书和购房合同的区别
认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，而不是真正的购房合同。认购协议书属于一种购房预约，也是有法律效力的。与购房合同相比，认购协议书的内容更为简单，主要是对房屋的基本信息、价格、付款方式等进行约定。
签认购协议应注意的事项
1、避免受牵制条款。一些认购书中往往有这样的条款：购房人在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。如果购房人自己想签订认购的话，则要避免认购书中的受牵制条款。
2、不要与开发商约定预付款或认购金予以“没收”、“不予退还”等条款。
3、不要使用模糊概念。在认购书对于价格条款的约定，不要使用“均价”、“优惠价”、“折扣价”等，而要准确到单价的具体数额。
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