房屋买卖中，买方支付的定金一般不可退。定金具有担保的性质，可以保护买卖双方的合法权益。定金数额应写入购房合同中，由双方当事人协商决定，不能超过合同标的额的20%。如果超出部分，不具备法律效力，不受法律保护。
但在某些情况下，定金可以退还。如果债务人已经全部履行债务，定金应抵作价款或收回。如果收受定金的一方违约，应双倍返还定金。如果因不可归责于当事人双方的事由，导致合同无法履行，收受定金的一方应返还定金。如果收受方欺瞒，不仅要返还定金，还会受到法律处罚。如果双方协商一致，收受定金的一方同意退还定金，也可以退还。如果损害国家及公共利益，以合法手段掩盖非法目的，定金也不可退还。
与定金不同，订金在法律上不明确。在审判中被视为预付款，保证也只是单方的。因此，在正式合同中，一般使用定金而不是订金。司法实践认为，“订金”等费用是预付款性质，因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，因此按不当得利的法律规定来处理。
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