土地出让和土地转让是两种不同的行为。土地出让是由国有土地所有者即国家授权县以上人民政府实施的，而土地转让是由取得国有土地使用权的土地使用者实施的。根据物权理论，土地出让是他物权设定，而土地转让是他物权转移。土地出让的条件无限制，只需签订出让合同并缴纳出让金即可办证；而土地转让则需要经过申请、审批或补办出让手续，并缴纳税费，方可登记过户。土地出让是一级市场，即国家垄断的市场，而土地转让则是二级市场，符合法定条件的自由转让。
土地使用权出让方式有三种：拍卖出让、招标出让和协议出让。拍卖出让是指在指定的时间、公开场合，由出价最高者获得土地使用权的行为；招标出让是由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为；协议出让是由土地管理部门代表市政府与土地使用者协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。
土地使用权可以转让。按规定，以转让等方式处分土地使用权是用益物权人的法定权利，任何人，包括政府都不得非法干涉。转让行为本身也无需政府批准，只需符合法定转让条件并办理过户登记手续即可。法定条件包括已支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，以及按照出让合同约定进行投资开发并完成开发投资总额的百分之二十五以上，或形成工业用地或其他建设用地条件。只要符合该法定条件，政府主管部门就应当同意转让并为当事人办理过户登记手续。
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