工业厂房可以改为商业用途，但需要符合城市总体规划，并经过规划部门批准。虽然理论上讲工业用地可以转为商业用地，但实际操作起来很难。根据《土地管理法》第56条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，需经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。
如果要将工业用房改变为商业用途，需要按照以下流程进行：
1、原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。
2、国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、监察部门集体会审确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让。
3、经招拍挂出让后产生新的土地使用者。新的土地使用者与土地交易机构签订销售确认书，并与国土部门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价款。
4、土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证。
商业用地和工业用地的区别在于地价、使用权年限、土地使用性质和区位。一般来说，工业用地价格较低，使用权年限为30年，不允许在工业用地上从事商业活动，而商业用地价格较高，使用权年限为40-50年，多位于市区内。
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