商业用地和住宅用地的土地使用年限不同，前者最高为40年，后者最高为70年。如果想将商业用地改为住宅用地，则需要缴纳土地出让金。但如果想改变房屋的土地使用性质，则按照现行土地出让办法的规定是不允许的。
国有土地出让时，根据土地的使用用途不同，划分为居住用地（70年）、工业用地（50年）、教育、科技、文化、卫生、体育用地（50年）、商业、旅游、娱乐用地（40年）以及综合或其他用地（50年）。这些土地的主要区别在于用途及使用年限不同，开发商交纳的土地出让金也有所不同。
商住土地使用年限到期后，需要缴纳续费。国家不可能无偿让人使用土地，因此需要补缴出让金续期。具体的续费金额数量需要咨询当地国土局。根据中国土地制度管理法，土地使用权到期续费是肯定的，但短期内不会实行，因为会影响三四线楼市去库存。即便续费，也不是直接续交土地出让金，很有可能会与房地产税结合起来考虑。
商住土地使用年限到期后，如何续期呢？《物权法》第149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。从这个角度讲，法律上存在模糊空间，物权法规定可以自动续期，但该如何续期、需不需要交纳土地出让金以及交纳标准是多少都没有明确。截至目前，国家层面尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。
在国家没有具体实施细则的情况下，目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。
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