房屋买卖协议书并不一定需要见证人，但需要查看房产证原件，并要求所有权利人签名。对于年迈的老人，建议不仅老人本人签字，其家属也应该签名作为见证。只要买卖双方签订并按上手印，协议就已经生效，中间人只是起到见证作用。
要使房屋买卖协议书有效，必须满足以下条件：
1. 合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方必须具备完全民事行为能力，否则合同无效，除非经过法定代理人同意或追认。
2. 房屋买卖双方必须真实表达意思，否则合同无效。
3. 房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益，否则合同无效。
对于农村房屋买卖合同，同样需要满足上述要件才能有效。已经成立的合同必须具备生效要件才能产生法律拘束力。合同生效要件包括当事人具备民事行为能力、真实表达意思、不违反法律和社会公共利益，以及符合法律所要求的形式。
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