司法拍卖是指法院将被执行人的财产公开拍卖，以清偿债务。在司法拍卖中，一拍和二拍的时间、价格、降价幅度和流拍规则都不同。一拍的起拍价由人民法院参照评估价或市价确定，不能低于评估价或市价的70%。二拍的起拍价通常会进一步降低，但降价幅度不会超过一拍起拍价的20%。变卖价则是二拍的起拍价。第一次拍卖不降价，第二次允许在第一次的基础上降价不超过20%，第三次允许在第二次的基础上再降不超过20%。第一次和第二次可以流拍，第三次不可以流拍，拍卖不出的按最后一次的保留价变卖，再卖不出则退回给被执行人或以物抵债给债权人。
变卖通常发生在二拍流拍之后，与司法拍卖的拍卖期限不同，司法拍卖的拍卖期限为48小时，变卖期限将长达60天。但是，在变卖期间，如果有竞拍人出价，变卖期将立即缩短至24小时。变卖通常是二拍的起拍价，不会再降价了。
参与变卖必须先缴纳所有房款，而拍卖只要缴纳保证金就可以了。如果想参拍法拍房变卖，报名后，就必须先支付全部的房款。而如果是在一拍或者二拍时报名，只需先交大约10%的保证金，如果拍卖成功，在规定时间内付尾款就可以。
在第二次拍卖仍然流拍后，法院会与债权人共同协商，是否可以直接以房抵债，如果债权人不同意，将会进行资产变卖。若变卖流拍，债权人仍然不同意以房抵债，法院有权解除查封、冻结，将该财产退还原房东，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。
据不完全统计分析，法拍房二拍后成交占比相对较少，有很大一部分法拍房是在一拍就直接成交的。参与法拍房时，需要了解不同拍卖阶段的规则和注意事项，以做出更明智的决策。
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