房地产开发商在办理预售许可证之后不能再将土地进行抵押，因为预售的房地产已经可以进行抵押，再次抵押就是重复抵押了。《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，主管机关是市住房和城乡规划建设局，证书由省住房和城乡建设厅统一印制、办理登记审批和核发证书。商品房预售合同登记备案是一种特殊的不动产登记，其目的是为了保全将来发生不动产物权变动的请求权。商品房预售备案登记使得买受人的请求权具有了对抗第三人的效力，房地产开发企业不得再将经过预售登记的房屋出售或抵押。如果开发商将经过预售登记的房屋出售或设定抵押给第三人，该第三人不能通过登记获得所有权，该抵押权也不能对抗预售登记的买受人。商品房预售合同登记备案并不是商品房预售合同的生效要件，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要合同义务，双方接受的除外。商品房预售备案其实就是产生一种物权效力，如果商品房的开发商没有经过房屋预售买受人的同意擅自出卖房屋的，不能产生物权效力。在商品房买卖中需要特别注意每一个细节，否则可能产生不必要的纠纷，导致自己的合法权益受到损害。
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