小产权房是建在农村集体土地上的房屋，没有缴纳土地出让金等费用，也没有办理相关证件，因此无法办理抵押贷款。相对于具备完整产权的大产权房而言，小产权房有以下几个特点。首先，价格优势明显，因为小产权房建设在集体土地上，地理位置相对偏远，土地价值比较低，加上不必缴纳国有土地出让金和相关税费，因此建设成本很低。其次，产权不完整，不能上市交易，国家也不承认并不予办理过户登记手续，买卖合同属于无效合同，不能办理土地使用权证、房屋产权证、契税证等合法手续，没有“二证”，既无法律保障，也不可以上市交易。严格上来讲，小产权本质上是无产权。最后，小产权房建设在农村集体土地之上，不符合现行土地管理法的规定，目前利用农村集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的，小产权房买卖合同本身是无效的，购买者获得的乡镇产权证或村集体组织相关证明文件并不具有法律效力。
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