小产权房是指建在农村集体土地上的房屋，无法在房产登记部门办理房产证登记，因此不能转为大产权房。虽然小产权房与大产权房并不是法律概念，但在买卖过程中存在着很大的法律风险。
首先，根据我国目前的法律规定和社会实际情况，小产权房买卖合同的效力原则上认定无效，虽然存在有效的例外情形，但社会争议很大，存在很大法律风险。
其次，购买小产权房后无法获得房屋所有权证且不能合法转让过户，对房屋的保值和升值也有很大影响。
此外，开发建设的监管同样存在缺位，如果将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。
如果购买的是在建小产权房，国家政策变化导致建设项目停建或者拆除，购房人只能找开发商索要购房款，可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿。
小产权房的建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序，容易出现房屋质量问题，且小产权房没有维修资金，一旦房屋质量出现问题，买受人的利益很难得到维护。
最后，由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房不同于普通的商品房，其流通转让存在很多的限制，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。因此，购买小产权房存在着很大的法律风险，需要谨慎对待。
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