公寓和普通住宅的区别在于其定位更为精准。公寓通常位于中心地段，房屋面积较小但已经装修好，非常适合商务人士居住，给人一种酒店式的体验。此外，日照时间不足2小时的普通住宅也会被称为公寓。
公寓式住宅和住宅式公寓的区别主要有以下几点：
1. 土地性质和产权年限不同。公寓楼用地性质为居住用地，产权年限为70年。住区型公寓分为商务型和酒店型两种，用地性质为综合用地，产权年限为40或50年，酒店型公寓为商业用地，产权年限为40年。
2. 使用人群不同。公寓楼的购买者或居住者一般都很重视附近的教育、医疗、生活配套设施，这些住户都是在普通家庭中长期居住。居室式公寓一般位于城市黄金地段或景观资源集聚地，居住人群以商务客群为主，注重优良的软硬件设施服务，交通便利。
3. 购买目的不同。公寓楼通常是私人住宅，而不是用于投资。住宅型公寓一般以小户型居多，购买者看重的是购房总价较低，购买后可注册办公或等待投资升值。
4. 贷款政策不同。首套房限购，首付不低于三成，可贷款30年，可商贷或公积金。住房型公寓一般不限购，首付不低于5成，最多可以贷款10年，公积金贷款不能用。
5. 是否可以入住不同。拥有70年产权的公寓楼可以落户，但必须符合当地城市的有关规定。住家式公寓是不允许入住的。假如买了不能落户的房子，对于有学龄儿童的家庭来说，不管买房子离学校有多近，都无法享受就近入学。
6. 生活费用不同。按民用水、电、气的使用标准收取费用的公寓式住宅，生活成本较低。住宅楼属于商业用地，水电、燃气按商业标准结算，居住成本较高。
7. 税费不同。如果符合独居条件的公寓房，购买时间超过5年的免征营业税，购买时间超过2年的免征增值税。居室式公寓需要缴纳更多的税费，契税为3%，营业税为1.5%，增值税为5%，印花税为1%。
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