房屋租赁合同的有效期限不能超过20年。如果超过20年，超过部分将无效。当租赁期限届满时，当事人可以续订租赁合同，但续订后的租赁期限不得超过20年。因此，无论是原始租赁合同还是续订合同，其最长期限均为20年。
需要在房屋租赁合同中包括哪些条款呢？
首先，合同中应该明确标的物和出租房屋的具体情况，包括地址、门牌号码、楼层、结构和附属设备等。
其次，合同应明确出租房屋的数量和面积或间数。
第三，合同中应明确租赁房屋的用途，是经营还是自住。这样承租人才能正确合理地使用房屋，避免不当使用导致房屋损失。
第四，合同应明确租金数额、支付时间和方式。
第五，合同应明确租赁期限，包括起租日期和终止日期。
第六，合同中应明确修缮责任。如果没有约定，出租方应负责修缮。如果约定由承租人负责维修，则出租方应支付费用或从租金中扣除。
第七，合同中应明确违约责任，包括违约金数额或支付标准等。
第八，合同中还可以包括承租人的优先承租权和优先购买权等。
如果在签订房屋租赁合同之前，双方了解了合同中的主要条款，并根据双方实际情况具体签订合同，就可以避免在租赁过程中产生纠纷。
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