关于宅基地转让协议是否有效的问题，需要根据具体情况进行区分。一般来说，如果交易双方都是同一集体经济组织内部成员，且没有违反地方有关限制性规定的情况，协议原则上是有效的。
但是需要注意的是，宅基地使用权不得单独转让。如果存在城镇居民购买、法人或其他组织购买、转让人未经集体组织批准、向集体组织成员以外的人转让、受让人已有住房等情况，应认定为无效。
如果要进行宅基地转让，必须同时具备以下条件：转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）同一集体经济组织内部成员转让；受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；转让行为征得集体组织同意；宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。
需要注意的是，具体问题可以查询所在地的省级地方立法，但是一般情况下，如果是外地人买卖宅基地，法律上是不认可的。
至于宅基地过户需要哪些手续，宅基地使用权是指农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。农村宅基地使用权的权利主体包括农村集体经济组织的成员和符合一定条件的城镇居民。城镇宅基地使用权的主体是解放以后因历史的原因形成的城镇私房所有者及经批准在城镇建房的城镇居民。
由于农村宅基地与集体经济组织成员的资格是联系在一起的，宅基地在一定程度上具有福利和社会保障的功能，而城镇宅基地则不具有这一特点。因此，在物权立法时，可以将宅基地使用权限定为农村居民因建造自有住宅对集体所有土地占有使用的权利。至于城镇居民因历史原因对私有房屋的宅基地取得的土地使用权，应当通过立法将其纳入到土地使用权制度中进行调整。今后城镇居民取得宅基地的使用权，应当通过土地使用权的出让和转让程序进行。
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