工业厂房和商业用房是两种不同类型的房屋，工业厂房不属于商业用房。但是工业用房可以用于商业用途。房子本身没有使用属性，只有土地有使用性质。理论上，工业用地可以转为商业用地，但实际操作起来很难。如果要将工业用房改变为商业用途，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准。
工业用房转为商业用房的流程如下：
1. 原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。
2. 国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、监察部门集体会审确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让。
3. 经招拍挂出让后产生新的土地使用者。新的土地使用者与土地交易机构签订销售确认书，并与国土部门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价款。
4. 土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证。
工业厂房产权不可以买卖，通常没有房产证，无法证明房屋产权属于谁，没有房产证也不能房产过户，因此不能买卖。《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。
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