定金和订金是购房过程中常见的概念，但它们之间有着不同的法律效应。定金是一种法律上的担保方式，是指当事人约定由一方向对方给付的一定数额的货币，作为债权担保。定金的目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。在签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。如果给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；而收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。
相比之下，订金在我国法律中没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质，可视为预付款。当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。
那么，在购房过程中，哪些情况下买房定金可以退还呢？首先，如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约或者卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，买方违约的，定金不予返还；卖方违约的，应双倍返还定金。其次，如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回；双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售（销售）契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。如果因卖方未取得预售（销售）许可证或者买方不具备购房资格而导致双方未能签订正式合同或者正式合同无效的，应按无效合同处理，卖方应将定金返还。但有过错的一方应当赔偿另一方的利息损失或者其他损失。最后，如果买方在正式签约时将认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为卖方违约，应双倍返还定金。
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