在购买商品房前，购房者并非必须向开发商支付定金，可以直接与开发商签订购买合同。然而，为了约束双方的交易行为，买家向卖家支付定金的做法被广泛采用。如果卖家违约，则需要双倍返还定金；如果买家违约，则定金不会被退还。
定金支付比例应该如何确定？
购房定金比例不能违反法律规定。法律规定购房定金的比例不得超过购房款的20％。例如，如果购房者购买的商品房价格为100万元，则认购书规定的购房定金不得超过20万元。
如果双方约定的定金数额超过了合同标的额的百分之二十，超过部分将不受法院支持。也就是说，超过百分之二十的部分不属于定金，不适用法律关于定金罚则的规定。
定金数额原则上由当事方约定，但担保法对其数额作了限制，即不能超过合同标的额的百分之二十。司法解释规定，当事人约定的定金数额超过合同标的额的百分之二十，超过部分将不受法院支持。这意味着限制支付过多的定金金额，将定金的惩罚限定在一定程度之内。
定金是一种债务担保方式，是合同当事人根据法律规定在一定范围内预付给对方的一定金额，以确保合同的履行。债务人履行债务后，给付定金的一方有权收回定金或将其抵作价款。如果收受定金的一方不履行合同，应双倍返还给付定金的一方。如果给付定金的一方不履行合同，则无权要求返还定金。
定金的几种类型
1. 成约定金：以定金的交付为债券成立的定金，最常见。
2. 证约定金：以定金的交付为债券成立的证明的定金。
3. 违约定金：与违约金相同，都具有间接保证合同履行的效力。
4. 解约定金：作为解除合同的代价，交付定金的一方可以放弃定金所有权来解除合同，接受定金的一方也可以通过双倍返还定金来解除合同。
5. 立约定金：在签订正式房屋预售合同前，交付的定金，其目的或效力在于保证在此之后签订正式合同。
需要注意的是，在签订正式房屋预售合同前，买卖双方签订的认购书不是房屋买卖合同，没有法律效力，只是一份广义合同。如果认购书中有定金条款，购房者在签订认购书后反悔，开发商有权没收购房者的定金，如果开发商违约，不与购房者签订正式预售合同，则购房者有权要求开发商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就没有定金的法律后果。
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