小区车位归属问题一直引发开发商、物业和业主三方的争议。近日，有报道称某小区规定业主必须购买车位，否则私家车不能进入小区，引起了不少业主的反响。小区业主是否有优先使用车位的权利？小区物业是否有权出租或销售小区的车位？
要回答这些问题，首先需要搞清三个问题：
一、
开发商和物业的关系是什么?国家鼓励建设单位按照分离房地产开发和物业管理的原则，通过招投标选聘拥有相应资质的物业管理企业。然而现实情况是，许多小区的物业管理企业是由开发商派生出来的，他们之间存在父子关系。了解到这一点，我们可以这样理解，在小区车位上，通常情况下，物业和开发商是共同的利益体。当然，也不排除由于某些原因，例如新旧物业管理公司更替时，开发商和物业公司产生冲突的情况。
二、小区车位产权如何判定归属？
根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内用于停放汽车的车位和车库，应优先满足业主的需求。这些车位和车库的归属，由当事人通过出售、赠与、租赁等方式约定。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。
三、小区车位分类有哪些？
通常情况下，车位分为三类：产权车位、公摊车位和人防车位。产权车位是指开发商自建的地下车库，开发商拥有车库的产权。在这种情况下，开发商可以委托物业公司租赁或销售车位。
公摊车位是指车位面积被列入公摊面积中，由全体业主共同所有。根据《物权法》第七十四条第三款规定，使用业主共有的道路或其他场地停放汽车的车位属于业主共有。
人防车位是人防工程规划中的车位。按照《物权法》和《人民防空法》中的谁投资，谁受益原则，在不妨碍防空功能和满足业主需求的前提下，提供给业主使用，并可按约定收取一定费用。开发商只有使用权，没有产权，只能出租，但租期不能超过20年。
回到开篇的案例，物业有权禁止不购买车位的业主车辆进入小区吗？
我们首先需要查看小区车位属于哪种性质。如果是开发商的产权车位，小区业主可以成立业主委员会与物业进行交涉和维权。如果是人防车位，开发商没有产权，销售车位是违法的。如果是公摊车位，这类车库所有权属于全体业主共有，根本不存在销售和出租。
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