登记是房屋产权转移必须遵守的条件。而房屋买卖合同只要满足书面形式、行为主体适格、意思表示真实、不违背社会公共利益等基本生效条件就有效。双方当事人都必须遵守。但是最近的政策变动给一些购房者带来了困难。
例如，在北京，有些来自外地的购房者原本具备购房资格，而且也是首套房，首付比例只有35%。但是在3.17新政的变化下，如果在老家有过贷款记录，购房首付比例被迫提高到60%。
此外，北京在3月22日突然宣布非京籍购房者需要连续60个月的社保个税证明才能有购房资格。这导致很多购房者失去了购房资格，并承担违约责任。这样的代价包括购房者所支付的定金和中介费用（如果是二手房或中介代办的房屋）。购房者是否应该自认倒霉？
很多人认为这是政策的变动，应该属于不可抗力，因为这不是购房者主观行为导致的。因此，购房者不应该承担损失。
但是，卖方和中介各执一词。卖方认为，买方耽误了时间，如果不卖给你，我早就卖给别人了。然而，中介却认为他的任务是帮助买方找到合适的房子，现在房子找到了，购房合同也签署了，他理应收取中介费。
在此情况下，较高人民法院根据审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释作出了规定。第四条规定，如果出售人通过认购、订购、预定等方式向买卖人收售定金，作为订立商品房买卖合同的担保，如果因为一方的原因无法订立商品房买卖合同，应按照法律关于定金的规定处理。因为是因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出售人应将定金返还给买卖人。
其实通俗一点的解释就是，如果违约的原因和买卖双方都没有关系，那么定金应当退回。此外，也有法律界人士表示，如果双方都没有过错，可以解除合同。限购政策属于不可抗力。
现在政策变动非常频繁，因此，我们提醒购房者应该注意两点：一是要搞清楚什么是不可抗力，最好将房产政策列为不可抗力，并加入购房合同中。二是要约定定金规则，如果发生不可抗力，定金和中介费必须全额退还给购房者。
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