购房者在决定购买某套房产后，需先签署认购书，并付定金。消费者应明确所付款项是定金还是订金，二者的法律后果不同。
订金是预付款的一部分，无法担保债权，若开发商违约不签合同，不会返还两倍的金额。而定金拥有不同的法律效力，根据中国担保法第89条，双方可协商一方支付定金作为担保债权。当债务人履行债务后，定金可抵作价款或者收回。若支付定金的一方不履行约定的债务，则无权返还定金。若收受定金的一方不履行约定的债务，则应双倍返还定金。在商品房销售中，定金罚则同样适用：由于购房者原因无法签订合同导致的定金不退；因出卖人原因无法签订合同的，则应双倍返还定金。
但是，定金罚则的前提是开发企业必须在取得房屋合法的销售证件后，才能收取买房人的定金。开发商需取得预售许可证后，才能公开销售和收取定金。消费者需先确定开发商是否有合法的销售证件和收取定金的权利。如果开发商在没有取得销售许可证的情况下提前发售房产，则购房者交付的款项只为保留金，没有绑定力度。购房者随时可以选择退房，保留金如数退还。开发商在无销售许可证的情况下收取定金，本身就违反相关规定。
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