在过去的几个月中，我国的一二线城市频繁出台限购政策。随着政策的变动，一些购房者面临着尴尬的局面：他们在政策出台前签订了合同并支付了定金，但尚未办理网签时发现自己不符合购房资格。在这种情况下，他们能否办理网签过户？如果无法办理，他们该如何处理定金和购房款？以下的四个问题或许能为你提供帮助。
1. 限购政策是否会导致合同无效？
答：限购是政府部门调控房地产市场的一种措施，属于政策而非法律或行政法规。根据《合同法》的规定，合同是否有效只能按照全国人民代表大会及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规来判断，而不能以地方性法规和行政规章作为依据。因此，房产限购不会导致合同无效，包括定金合同、买卖合同和房产中介的居间合同。但是，双方可以基于限购政策解除合同。
2. 定金和已支付的购房款是否可以退还？
答：所谓的定金，是为确保合同履行而预先支付给对方一定比例（不超过20%）的金钱或替代物。能否退还定金，关键在于是否存在违约行为。
限购政策是买卖双方无法预见的情形，超出了合同签订前的预期，属于不能归责于当事人双方的原因。根据《合同法》的规定，买卖双方都可以要求解除合同，双方都不构成违约。卖方要将已支付的定金和购房款全额退还给买方。至于赔偿损失的请求，一般都不予支持。
3. 如果卖方要解除合同，是否需要按照定金罚则进行双倍返还？
答：定金罚则是指一方向另一方支付定金以作为债权的担保。在债务人履行债务后，定金应抵作价款或收回。支付定金的一方如未履行债务，则无权要求返还定金；收取定金的一方如未履行债务，则应该双倍返还定金。
适用定金罚则的前提是存在违约行为。如前所述，由于限购政策导致合同解除，双方均不存在过错，也不构成违约，因此不能适用定金罚则，只需按照约定将定金退还给买方即可。
4. 在限购政策导致合同解除后，购房者通过中介公司购买房产的中介费能否退还？
答：由于政策出台属于不可归责于买卖双方的原因，导致房屋买卖合同无法继续履行，中介公司不能以已经促成双方签订房屋买卖合同为由要求支付中介费。但是，购房者应支付中介公司为居间服务所花费的合理费用。
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