为了对外销售新房，必须符合国家规定，其中最重要的是要合法获得房屋的五证。如果没有这些证件，就是违规销售。很多人在选购房子时只关注房子本身，却未充分考虑开发商的情况，最终才发现问题。在购买新房之前，一定要让开发商提供五证，并了解五证的具体内容，以免后悔。那么房屋的五证包括什么呢？哪些情况下无法办理产权证书呢？
第一个证件是《建筑用地规划许可证》。这是城市规划行政主管部门确认该项目位置、高度、容积率等符合城市规划的法律凭证。
第二个证件是《建设工程规划许可证》。这是该建设工程项目符合城市规划需求的法律凭证。
第三个证件是《国有土地使用证》。这是土地使用者经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要介绍土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限、和四至范围。
第四个证件是《建设工程开工证》。这是房屋权属登记的主要依据之一，建设单位进行工程施工的法律凭证。没有《建设工程开工证》的建筑属违章建筑，不受法律保护。
以上四证是非常重要的证件，如果没有这些证件，该项目的用地和建筑将是违法的。最后一个证件是《商品房销售（预售）许可证》。这是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性文件。如果是现房，开发商只需要出具竣工备案表。如果没有《商品房销售（预售）许可证》，购房者签署的购房合同、内部协议等都是无效的。
国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证是最为关键的证件，它们证明购买的房屋合法。预售范围是指该项目可销售楼盘。购房者务必确认购买楼层是否在预售范围内。
哪些情况下无法办理产权证书呢？
首先，如果开发商没有取得土地使用证或没有缴清土地出让金，则无法办理产权证书。
其次，如果开发商将土地或房屋抵押给银行或建筑队，并且尚未解除抵押，则无法办理产权证书。
如果开发商没有完成竣工备案工作，也无法办理产权证书。
如果开发商将房屋重复销售（未经合同备案），导致无法办理房产证。
如果开发企业已经破产或被取消资质，则无法继续办理楼盘的大产权。
如果开发商没有取得建筑面积实测数据，则无法办理产权证书。
如果开发商没有按照整体规划建设小区配套设施，未经验收或验收不合格的房屋无法办理产权证书。
如果开发商未交纳相关税费，则无法办理产权证书。
如果开发商不提供办理小房产证的相关资料，则无法办理产权证书。
购买新房时，一定要注意开发商提供的五证是否齐全，并核实证件的真实性，以保证自己的权益。
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