二手房具有即可购买、配套设施完备的特点。可以实地查看房屋的情况,如小区环境、房屋质量等,只需一看即可了解。但由于二手房曾有人居住过,且不是第一次交易,因此易产生纠纷。在购买二手房之前,要特别注意以下几个问题。
一、确认产权的可靠性
注意产权证上的权利人是否与卖方是同一人,房屋是否存在其他共有人,卖方的配偶是否同意出售;了解该房屋是否为商品房或经济适用房;核实房屋建筑面积是否与产权证上的面积相符;必须检查产权证的原件并到房管局了解该产权证登记信息的真实情况;确认产权的完整性,检查房屋是否有抵押或查封等情况。
二、查看私人搭建部分
实地查看房屋时,要留意是否有私自占用屋顶平台、走廊等情况;或者房屋内是否有私搭私建的小阁楼;是否改变了房屋内部或外部的结构,如将阳台改成卧室或厨房,又或将一间房间分隔成两个;查看阳台是否是屋主私自封闭的,这关系到阳台面积如何计算的问题。
三、确认房屋的准确面积
包括房屋的建筑面积、使用面积和实际面积;产权证上一般标注的是建筑面积;最保险的方法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积,即所谓的地毯面积,但不是建筑面积。
四、观察房屋内部结构
检查房屋户型是否合理,是否存在不适合居住的缺点;管线是否过多或走线不合理;检查天花板是否有渗水痕迹,墙壁是否有爆裂或脱皮等明显问题。
五、评估房屋的市政配套
打开水龙头看水质、水压;打开电视观察图像清晰度及可接收的电视台数量;确认房子的供电能力,避免夏天无法开启空调;查看室内外电线是否老化;了解安装宽带的公司和该小区是否可安装宽带;注意了解冬季取暖系统的供应情况及收费情况,如暖气片数量是否足够、温度是否足够等。
六、检查物业管理水平
了解水、电、燃气的费用如何缴纳,是否可代收或需要自己缴纳;检查是否安装了独立计量表;观察电梯品牌、速度及管理方式;检查公共楼道整洁程度及布局;检查小区是否封闭,保安水平如何,观察保安人员数量和责任心;检查小区绿化工作和物业公司提供的服务,了解物业管理费用和车位的收费标准等。
除了以上六点,购买房屋时还需要问清该房屋是否为他人无偿赠与给卖方的。因为出售无偿赠与的房产需要缴纳20%的个人所得税,这里的20%并不指两次交易差额的20%。因此,税费是相当高昂的。