瑕疵担保责任是指在买卖合同生效后，出卖人应承担保证第三方不能主张对买卖标的物的任何权利，并确保该物品符合法定或约定的质量要求。我国《合同法》第111条规定，出卖人应按照约定的质量要求支付标的物。如果出卖人提供有关标的物质量说明，交付的标的物应符合该说明的质量要求。根据《合同法》第155条规定，如果出卖人交付的标的物不符合质量要求，买受人可以依照第111条的规定要求承担违约责任。这些规定都属于瑕疵担保责任的范畴。《合同法》理论上确认了出卖人肩负瑕疵担保责任的义务，即出卖人应确保标的物符合国家或合同约定的质量标准。如果标的物不符合规定或约定的质量标准，则存在瑕疵。
从电梯噪音是否超标来看，毫无疑问存在质量瑕疵。但这种质量瑕疵是否意味着出卖人需要承担房屋质量瑕疵担保责任呢？
如果买卖标的物为房屋，那么该房屋是否符合国家相关部门的验收标准，是否符合国家和行业标准，是该房屋是否存在不符合国家标准或行业标准的情况的关键。如果房屋已经经过验收合格，符合国家标准和行业标准，则出卖人无需承担房屋质量瑕疵担保责任。此外，出卖人并不能单独所有或控制管理该电梯，仅享有使用权，因此，电梯噪音超标并非该房屋自身的质量问题。因此，《合同法》中关于质量的条款在此案中不适用，而出卖人无需承担由此产生的违约责任。在二手房买卖中，卖方不是房屋的设计或施工人员，不应承担因设计或建筑缺陷导致的电梯噪音超标的瑕疵担保责任。
根据《合同法》142条规定：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。
在保护买受人利益的同时，也不能忽略出卖人的利益，以体现民法的公平原则。如果任意扩大或增加出卖人的义务，将导致交易的不安全性和不稳定性，不利于社会的稳定。在购买房屋尤其是二手房时，要多加观察和询问，谨慎选择，并将相关条款写入合同中，以免日后产生不必要的麻烦和纠纷。
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