近年来，许多房地产开发商在没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，会采用一种称为内部认购的方式销售商品房。这种认购方式的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，通常是按照开盘价折扣而定的。但购房者应该相当谨慎地对待这种方式。
1.预售
预售是指开发商在挖掘房地产、建造售楼处和样板房之后，在获得预售许可证之前所采用的一种销售手段。许可证的真伪可以到当地住建委网站查询确认。
2.认筹是什么？
认筹是开发商在获得预售许可证之后，开放销售之前采用的一种筹集客户资金的手段，其一方面可以提前收取一部分资金用于自己的使用，另一方面重要的是可以试探市场的需求，根据认筹结果（认筹人数）来决定是否正常开盘和开盘价。
对于购房者而言，认筹最大的好处是排名靠前的人可以选择更好的房源。如果一个项目很受欢迎，那么排名靠后的认筹几乎没有任何价值，只是为开发商提供了一笔短期投资资金。
关于认筹的流程，一般是这样的：购房者支付一定金额的认筹金，以获得认筹资格。如果购房者在项目开盘后购买房产，认筹金将享受认筹阶段的优惠活动。如果未能达成交易，则认筹金将返还。
3.内部认购
内部认购是相对于公开认购而言的，一般在预售许可证下发之前进行。这种认购具有一定的风险，因为开发商未获得预售许可证，提前内部认购有可能是因为缺乏资金。对于热门项目，普通购房者很难参与内部认购，因为价格相对于公开预售更低，认购通常由实力购房者和关系户先行认购。普通购房者只能在公开认购阶段参与，想要购买优质的房源也非常困难。
需要特别注意的是，认购和认筹有一定的区别。
认购通常是指确定目标房源，交纳定金，然后等待开盘签订合同；而认筹则通常是为了享受一定优惠，不与具体房源挂钩，例如常见的2万抵5万。
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