小区车位归属问题,需购买才能进入?

小区车位归属问题,需购买才能进入?

小区车位问题一直是开发商、物业和业主之间争议的焦点。日前,有报道称某小区规定业主必须购买车位,否则不能将私家车停放在小区内,引发了许多业主的共鸣。但问题在于,小区的业主是否有优先使用车位的权利?小区物业是否有权力出租或销售小区的车位呢?

要回答这些问题,我们需要先搞清三个问题:

一、开发商和物业之间的关系是什么?

国家倡导将房地产开发和物业管理分开,通过招投标的方式聘请有相应资质的物业管理企业。但现实中,许多小区物业管理企业都是由开发商派生出来的,两者之间普遍存在父子关系。就车位问题而言,物业和开发商通常是利益共同体,尽管在某些情况下,例如新旧物业管理公司更替时,开发商和物业公司可能会存在冲突。

二、小区车位产权归属如何判定?

根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定,建筑区划内规划用于停放汽车的车位和车库,应当优先满足业主的需要。建筑区划内规划用于停放汽车的车位和车库的归属,由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。

三、小区的车位分为几种?

一般情况下,车位分为三种:产权车位、公摊车位和人防车位。

产权车位通常指开发商自建的地下车库,开发商单独取得该车库的产权。在这种情况下,开发商可以委托物业公司租售车位。

公摊车位的面积已列入公摊面积中并被分摊。根据《物权法》第七十四条第三款规定,占有业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。

人防车位是指规划在人防工程内的车位。根据《物权法》和《人民防空法》的谁投资、谁受益的原则,在不影响防空功能和满足业主需求的前提下供业主使用,并可按约定收取一定费用。开发商只有使用权,没有所有权,只能出租,但租期不得超过20年。

回到开篇的案例,物业公司是否有权利禁止未购车位的业主的车辆进入小区?

首先,我们需要确定小区车位的性质。如果是开发商的产权车位,小区业主可以成立业主委员会并与物业公司进行交涉和维权。如果是人防车位,开发商没有产权,出售车位是违法的。如果是公摊车位,这类车位属于所有业主共有,根本不存在出租或出售的情况。

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