房屋买卖中，网签和合同备案是两个必不可少的步骤。但是，它们的作用是否相同呢？对于商品房和二手房的网上签约及合同备案程序是否有区别呢？
网签和备案有很大的区别。网签只是为了规范房地产企业的销售行为，防止企业捂盘和一房多卖等行为，而建立的一个网络化管理系统。备案则是根据我国建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》规定的。开发企业在进行商品房预售时，必须向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》，并与承购人签订商品房预售合同。承购人需要在签约之日起30日内向房地产管理部门和土地管理部门办理备案登记手续。它们的共同作用是防止一房多买，但网签只能实现备案的管理效果，没有备案的法律效力。若要实现备案的法律效力，则需要到当地的房地产登记机构办理备案登记手续。
商品房与二手房的网签和备案程序也有所不同。商品房网签和备案程序是在购房者有资格的情况下，双方在网上签署合同，开发商持合同和购房资格核查材料到交易中心办理合同备案手续。备案信息将在备案24小时后，发布于当地房地产市场信息网，备案内容只对个人公开。而二手房的网签和备案程序相对简单，买卖双方在网上签约，签约地点可以是任何一个能上网的地方。
有些房产无法备案，原因可能是购房者的个人原因，例如不具备购房资格；也可能是开发商的原因，例如楼盘没有取得预售许可证等资料未齐全；或者是房产抵押未解押、两证未办理等原因。具体的原因需要购房者通过调查排查，如仍然无法得出原因，需要向房管局进行核实。
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