目前所谓的小产权房或乡产权房是指由乡镇政府颁发的房产证，而不是国家颁发的产权证。这是由一些村集体组织或开发商在集体土地上建造的房屋，也可能是由农民自行组织建造的商品房。因此，小产权实际上是乡产权或集体产权，并不构成严格法律意义上的产权。购买小产权房存在法律风险、政策风险和转让风险。
首先，法律风险排名第一。小产权房只具有普通商品房的使用性质，而不具有普通商品房的法律性质。因此，法律法规对商品房的相关规定和制度不适用于小产权房。人民法院也无法适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到有效维护。
其次，政策风险也很大。如果购买的是在建的小产权房，在购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么购房人只能找开发商索要购房款，而可能无法取得房屋，也不能及时索回房款。此外，如果遇到国家征地拆迁，购房人并非合法的产权人，因此很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿。
最后，转让风险也很大。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出售、转让或出租用于非农业建设。农村宅基地属于集体所有，村民只有享有使用权，因此，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房如果向非本集体成员的第三人转让或出售，由于不能合法转让过户，同时也对房屋的保值和升值产生很大影响。
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