一、开发商和物业的关系
在房地产开发和物业管理的原则下，国家鼓励建设单位通过招投标的方式选聘符合资质要求的物业管理企业。然而，在现实中，很多小区物业管理企业都是由开发商派生出来的，存在着父子关系。对于这种现象，我们可以这样理解，物业和开发商在小区车位上通常是共同利益体。当然，也有可能因为某些原因，比如新旧物业管理公司更替时，开发商和物业公司之间会发生冲突。
二、小区车位归属如何判定？
根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位或车库，应首先满足业主需要。而车位或车库的归属权则由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。对于占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，业主共同拥有。
三、小区车位的分别
一般来说，车位分为三类：产权车位、公摊车位和人防车位。
产权车位是指由开发商自建并单独取得车库产权的地下车库，开发商可以委托物业公司租售车位。
公摊车位的车位面积已被列入公摊面积进行分摊。在《物权法》第七十四条第三款规定下，占有业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位, 属于业主共有。
人防车位是人防工程的规划车位，遵循《物权法》和《人民防空法》中的谁投资、谁受益的原则。在不妨碍防空功能和满足业主需求的前提下供业主使用，可按约定收取一定费用。开发商只拥有使用权，不拥有产权，只能出租，租期不得超过20年。
回到开篇的案例，物业是否有权利禁止未购车位的业主进入小区呢？
首先，我们需要确定小区车位的归属性质。如果是开发商的产权车位，业主可以成立业主委员会并与物业管理公司进行交涉和维权。如果是人防车位，开发商没有产权，出售车位是违法的。如果是公摊车位，这类车库所有权属于全体业主共有，根本谈不上出租和出售。
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