小区车位的归属问题一直是开发商、物业和业主之间争议的焦点。最近，有报道称某小区规定业主必须购买车位才能将私家车开进小区，引起不少业主的不满。对于小区车位的使用权和出售权，我们需要先弄清三个问题：一、开发商和物业的关系；二、小区车位产权的归属问题；三、小区车位的分类。
首先是开发商和物业的关系。根据国家规定，建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。但实际情况是，许多小区物业公司都由开发商直接派生而出，存在父子关系。因此，在小区的车位问题上，通常情况下，物业和开发商是一个利益共同体。当然，也有可能由于某些原因，例如新旧物业管理公司更替时，开发商和物业公司之间会发生冲突。
其次是小区车位产权的归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求。车位和车库的归属，由当事人通过出售、赠送或出租等方式来约定。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
最后是小区车位的分类。车位一般可分为产权车位、公摊车位和人防车位。产权车位主要指由开发商自建的地下停车库，开发商拥有车库产权。在这种情况下，开发商可以委托物业公司销售或出租车位。公摊车位是指车位面积已经列入公摊面积并分摊给业主使用。根据《物权法》第七十四条第三款规定，占有业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。人防车位是指在人民防空工程中规划的车位，根据《物权法》和《人民防空法》立法原则，只要不妨碍防空功能和满足业主需求，可以供业主使用，并可按照约定收取一定的费用。开发商只拥有使用权，不拥有产权，只能出租，但租期不得超过20年。
回到开篇的案例，物业是否有权禁止未购买车位的业主车辆进入小区？首先要看小区车位的归属性质，如果是开发商的产权车位，小区业主可以通过业主委员会和物业进行交涉和维权。如果是人防车位，开发商没有产权，出售车位是违法的。如果是公摊车位，车库属于业主共有，无法出租或出售。
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