1、所谓的二套房是指已经通过商业贷款购买过一套房屋，贷款已经结清，再次贷款购买房屋算作首套；如果贷款还没有结清，则算作二套。如果个人名下有两套房产商业贷款记录，其中一套已经还清，另一套还未还清，那么在此时再进行贷款购房，则被认定为二套甚至以上。
2、如果夫妻两人中的一方在婚前使用商业贷款购买了房屋，而另一方在婚前使用公积金贷款购买了房屋，在婚后两人想以夫妻名义共同贷款购房，如果已经还清了贷款，则银行等金融机构可以根据借款人的偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例；如果贷款还未还清，则被认定为二套房或以上。
3、如果正在准备结婚的两个人还没有领结婚证，其中一方名下有房产和尚未还清的房屋贷款，而另一方没有任何房产和房屋贷款记录，他们现在一起购买一套新房，并登记在两人名下。没有贷款记录的人申请贷款进行购房，因为两人共同为产权人，银行会根据贷款记录计算，认定此次按揭贷款购房为二套房。
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