最近，河北燕郊的一些房屋业主遇到了困扰，他们的70年产权房屋一夜间变成了小产权房屋，甚至不得在市场上买卖和交易。那么，如何辨别小产权房，需要留意哪些问题呢？
小产权房有三种不同的定义，一是相对于开发商的产权而言，购房人的产权被称为小产权，是由开发商产权分割而来；二是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分，不用再缴土地出让金的叫大产权，需要补缴土地出让金的叫小产权；三是通常意义上的小产权房，这种房屋的产权证不是由国家颁发，而是由乡村一级政府发放，也被称为乡产权房。
小产权房的产生是由我国实行的国有土地所有制和集体土地所有制所导致，农村宅基地属于集体所有，小产权房不能向非本集体成员的人转让或出售，只能在集体成员内部转让和置换。农民将房屋卖给城市居民的行为不受法律保护。
小产权房大量存在的原因主要是大中城市房价过高。由于大城市的人口流入较多，土地供应有限等原因，许多大城市房价一路飙升，小产权房因价格相对较低而被广泛购买。但是，在我国的法律框架下，小产权房是不合法的。国土资源部门曾多次强调，小产权房是占用集体土地搞建设，属于非法用地，不得登记发证，不得向城镇居民出售。
购买小产权房存在很多风险。首先，小产权房没有产权保障，无法办理房屋所有、转让、处分、收益等权利，也不能办理房屋产权过户手续。其次，购买小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这会增加购房人的经济压力和购房风险。最后，小产权房没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会的产权证，不能像大产权的房子一样进行押流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将难以保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，将缺乏法律支援。
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