贷款买房是购房者解决资金问题的方法，但对于购房新手来说，这似乎还不太熟悉。实际上，从购房者在银行申请贷款到银行审核和打款的每一个过程都需要谨慎处理，还需要了解购房贷款的相关规定并提前做好规划。本文为您提供与贷款相关的几个知识以及抵押合同无效的几种情况，希望能够在贷款之前提前防范。
当前贷款首付和期限政策
在现今房地产市场中，购买首套住房的贷款首付一般为30%，而购买首套住房的公积金贷款首付为20%。如果是购买二套房进行抵押贷款，则需要支付60%首付。对于二手房，房龄和贷款年限的总和须不大于65年，此外，借款人在申请贷款时需出示个人的证件并注意携带家庭房产证明等材料。以下是必须准备齐全的材料：
1. 借款申请书；
2. 具有法律效力的身份证件；
3. 支付购房首期款的证明；
4. 贷款人认可的经济收入证明；
5. 购房合同、协议以及其他有效文件。
房产抵押贷款合同无效的情况
1. 房屋财产性质的因素导致抵押合同无效：
a. 土地所有权；
b. 集体所有土地使用权，如耕地、宅基地、自留地等。但如果抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，则其占用范围内的土地使用权同时抵押；
c. 具有公益性质的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生和其他社会公益设施；
d. 所有权、使用权不明或有争议的财产；
e. 根据法律被查封、扣押、监管的财产。
2. 未登记：《担保法》规定抵押贷款必须到主管部门进行抵押房屋登记，未在主管部门登记的合同为无效合同。
3. 破产企业：企业在破产前六个月至破产期间，对原本未设立抵押的债务设立抵押的合同无效。
4. 债务人有多个债权人：若债务人将其全部或大部分财产抵押给一个债权人，从而侵犯了其他债权人的利益，丧失了履行其他债务的能力，则抵押合同无效。
5. 国有企业的已确认为重要建筑物设立抵押未经政府主管部门批准的抵押合同无效。
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