随着政策的变化和首付比例的降低，越来越多的家庭开始考虑购买二套房。那么，首套房和二套房在购房费用上有何不同？二套房又应该如何认定呢？
首套房和二套房在费用上的主要区别包括以下三个方面：
在城市中，如果家庭第一次购买普通住宅，商业贷款的低首付比例原则上为25%，但各地可根据实际情况下浮5个百分点；如果家庭已经拥有一套住房且相应的购房贷款未结清，再次申请购买普通住宅时，低首付比例不得低于30%。（不同城市政策会有所不同，具体以当地政策为准）
假设购买一套总价为100万的房屋，以商业贷款30年为例。在不同利率折扣的情况下，差额还是很大的。当然，通常购买首套房时，都会有一定的优惠折扣。购房者应该结合自己的还款能力和经济水平，仔细计算购房成本。如果按照85折利率计算，与二套房相比，首套房的首付可以少支出10万，总利息可以少支付11万，契税则可以少支付0元或5000元。
二套房的认定标准如下：
1、如果通过商业贷款买过一套房，并已偿还清商业贷款，再次申请购买房屋则被认定为首套房；如果商业贷款未偿还清，则被认定为二套房。
2、如果个人名下有两套房产，其中一套已偿还清商业贷款，另一套尚未偿还清，则再次申请购买房屋被认定为二套房。
3、夫妻双方中，一方在婚前通过商业贷款购买了房屋，而另一方在婚前则使用了公积金贷款购房，夫妻双方希望以夫妻名义共同申请贷款购房。如果贷款已偿还清，银行或金融机构可以根据借款人的偿还能力、信用情况等具体因素灵活决定贷款利率和首付比例；如果贷款未偿还清，则被认定为二套房。
4、如果两个计划结婚的人没有领取结婚证，其中一方名下有房产和尚未偿还清的房贷，而另一方没有房产和房贷记录，两人一起购买新房并在产权证上登记双方姓名，如果没有贷款记录的一方申请贷款，则银行按揭贷款购房时被认定为二套房。
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