小区车位的归属问题一直存在着开发商、物业和业主之间的争议。近日，一些小区规定业主必须购买车位，否则就不能停放私家车，这引起了很多人的反感。那么，小区的业主是否有优先使用车位的权利？小区的物业是否有权出租或出售车位呢？
为了回答这些问题，我们需要先搞清三个问题：
一、开发商和物业之间的关系如何？
按照国家的规定，建设单位应该按照房地产开发和物业管理相分离的原则进行招标选聘具有相应资质的物业管理企业。但是现实情况是，很多小区的物业管理企业都是由开发商派生出来的，形成了父子关系。因此，通常情况下，物业和开发商在小区车位的问题上是利益共同体。当然，也不排除由于一些原因，比如新旧物业管理公司更替，开发商和物业公司之间出现冲突的情况。
二、小区车位的产权归属如何判定？
根据《中华人民共和国物权法》第74条，建筑区划内规划用于停放汽车的车位和车库应该优先满足业主的需求。此外，建筑区划内规划用于停放汽车的车位和车库的归属，应根据当事人之间的约定，通过出售、附赠或出租等方式确定。对于占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，应属于业主共有。
三、小区的车位可以分为哪些类型？
车位通常分为3种类型：产权车位、公摊车位和人防车位。
产权车位主要是指开发商自建的地下车库，且开发商单独取得车库产权。在这种情况下，开发商可以委托物业公司租售车位。
公摊车位是指车位面积已经列入公摊面积并被分摊。根据《物权法》第74条第3款的规定，占有业主共有的道路或场地用于停放汽车的车位应属于业主共有。
人防车位是人防工程规划的车位。根据《物权法》和《人民防空法》立法原则，根据谁投资，谁受益的原则，在不妨碍防空功能和满足业主需求的前提下供业主使用，并可按照约定收取一定的费用。开发商只拥有使用权，不拥有产权，只能出租，但租期不得超过20年。
回到开篇的案例，物业是否有权禁止不购买车位的业主车辆进入小区呢？
首先，我们需要了解小区车位的性质，如果是开发商的产权车位，业主可以成立业主委员会并与物业进行交涉和维权。如果是人防车位，开发商没有产权，出售车位是违法的。如果是公摊车位，这种车库所有权属于全体业主共有，根本不存在出租和出售的问题。
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