小产权房是指在农民集体土地上建造的房屋，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。因此，它也被称为乡产权房或乡村房。实际上，小产权房没有真正的产权。这种房屋没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
小产权房主要指那些由村集体组织或开发商打着新农村建设等名义出售的，建在集体土地上的房屋或由农民自行组织建造的商品房。小产权房包括两种：建在集体建设用地上的房屋和建设在集体企业用地或非法占用耕地上的房屋。
小产权房与一般商品房相比有很大的区别。小产权房没有土地出让金，也没有开发商参与，因此价格比普通商品房低很多。但是，它也存在很大的风险。对于小产权房，只要依法办理了相关审批手续，就是合法建筑。但是，乡产权房只能在集体成员内部进行转让，不能向非本集体成员第三人转让或出售。此外，如果房屋建造在非法占用耕地上，法律是无法保护其产权的。
购买小产权房存在很大的风险。首先，小产权房不具备商品房的法律性质，签订的购房合同也不受法律保护。一旦购房人和开发商出现了纠纷，购房人也无法通过法律途径得到解决。其次，乡产权房无法获得国家直接颁发的产权证，购房者也无法得到相应的拆迁补偿。再次，因为小产权房屋没有商品房的法律特性，故而其开发实无法得到银行贷款的支持，开发商资金出现问题后会成为烂尾工程。最后，由于小产权房不具备合法的产权，其不能用于房产盈利。
总之，小产权房与商品房的区别很大，购买小产权房存在着巨大的风险。因此，在购房时需要慎重考虑，不要轻易购买小产权房，以保障自身的利益。
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