对于无民事行为能力人和限制行为能力人来说，他们只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动。在进行房屋买卖时，必须由其法定代理人代为签订合同或者取得法定代理人的同意。如果没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同就是无效的。
1、无民事行为能力人签订的房屋买卖合同
根据我国《民法通则》规定，无民事行为能力人必须由其法定代理人代理实施民事行为。因此，无民事行为能力人不能独立签订房屋买卖合同，必须由其法定代理人代理签订合同，否则合同无效。
2、限制行为能力人未经法定代理人同意签订的房屋买卖合同
限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动。在进行房屋买卖时，必须由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。如果没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同就是无效的。
3、以欺诈手段签订的房屋买卖合同
当事人之间签订的房屋买卖合同可能存在欺诈行为。例如，一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识而签订的房屋买卖合同。
4、以胁迫手段签订的房屋买卖合同
一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同，是指以胁迫手段签订的房屋买卖合同。
5、乘人之危签订的房屋买卖合同
当事人之间签订的房屋买卖合同可能存在乘人之危现象。例如，一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。
6、双方当事人恶意串通所签订的房屋买卖合同
双方当事人故意串通且损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同无效。
7、未签订书面房屋买卖合同或无据可查的房屋买卖合同
当事人之间如果没有签订书面房屋买卖合同或者无法查证房屋买卖合同的真实性，也认为房屋买卖合同无效。
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