开发商必须获得五种证照才能开发楼盘。这些证照包括：国有土地使用证，商品房预售许可证，建筑工程规划许可证，建筑工程施工许可证和建设用地许可证。其中，商品房预售许可证是最重要的凭证，建立在其他四个证照的基础上。
第一个证照是建设用地规划许可证，该证照是指在使用土地之前，开发商和建设单位必须向土地管理部门申请使用土地。这个证照必须符合城市规划的法律凭证，超过一定用地面积需要国务院批准。
第二个证照是建设工程规划许可证，即建设工程项目符合城市规划需求的法律凭证。对于开发商开发的楼盘项目，这个证照确保其规划设计符合城市规划。
第三个证照是国有土地使用证或不动产权证书，由国土资源部门颁发。这个证照对土地使用者(单位或个人)的使用权受到法律保护。它说明土地使用者对这块地有使用权，并包括土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限和四至范围。
第四个证照是建设工程开工证，即建设单位进行工程施工的法律凭证。这也是房屋权属登记的主要依据之一，没有这个证照的建筑属于违章建筑，不受法律保护。
第五个证照是商品房销售(预售)许可证，即允许房地产开发企业销售商品房的批准性文件。如果开发商没有这个证照，购房者和开发商签订的购房合同和内部协议都是无效的。
如果开发商没有这五个证照中的任何一个，证明该项目的用地和建筑都是违法的。
开发商五证不全有很多风险。如果开发商没有建房开发的资格，很可能开发商收钱之后跑路，楼盘销售只是幌子。如果不给购房者办理网签和备案，开发商可以实现一房多卖，最终导致房屋的产权出现纠纷，购房者自身利益受到损害。在房价短期飙升的情况下，开发商可能会以未取得的商品房预售许可证为理由，出尔反尔，告知所签合同无效，退回房款，坐地起价，向市场推更高的价格售卖。开发商没有取得土地使用权的情况下，可能无法办理房屋产权登记。在有些楼盘建设之初，规划、施工等手续不完善，在没有取得规划证和施工证的情况下建设房屋，这些房屋是非法建筑，非法建筑不受法律保护，可能会面临被拆除的风险。如果开发商在前期销售时定价过高，后期取得销售许可证后的价格就会和前期有出入，而这部分差价需要购房者全额补齐，这会增加购房成本。
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