在买卖商品房的过程中，由于交易周期长、资金量大、技术问题多、权利义务关系复杂等原因，程序要求较为严格。但是，有时因为各种原因可能会导致退房的情况。退房情况主要有四种原因，即买方违约、卖方违约、双方一致退房、双方都违约协商达不成一致意见。由于违约方不同及阶段不同，退房的程序也不同。下面将根据购房的不同阶段介绍如何办理退房手续。
1. 订金（定金或认购金）阶段
当购房者已交订金（定金或认购金），但还没有签订正式《商品房预售合同》的情况下：如果购房者已向卖方支付了订金（定金或认购金），但没有说明所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。
如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，最终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退。但律师认为这种约定有违公平公正的原则，属于强迫交易的行为。此时，若卖方拒不退还定金，购房者可以向法院起诉。但是《商品房销售管理办法》第二十二条似乎认可这种约定。
2. 已做预售登记阶段
买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房，首先要与对方协商，看能否达成一致意见。如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。
如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外，双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。
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