从目前的法律法规和法院审判实践来看，购房者可以退房的条件主要有约定条件和法定条件两种。约定条件是指购房者和开发商在购房合同中约定的退房条件，例如，如果房产商延迟交房超过一定期限，购房人就可以要求退房；购房者也可以在合同中约定如果小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书，或者房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。根据《合同法》规定的基本原则，如果双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者能证明该条件成立，如果购房者要求退房，一般法院会支持。法定条件是根据法律规定，购房者可以退房的条件，主要包括以下几项：
1、购房合同无效。根据《合同法》的规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，而开发商退还房款。造成购房合同无效的常见情况包括：1）开发商无权处置该房产，例如未取得预售许可、房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意、房屋权属有争议等。2）开发商存在欺诈行为，但这种情况出现的比较少，因为购房者难以证明开发商存在欺诈故意与欺诈事实。
2、套型误差导致退房。根据《商品房销售管理办法》规定，如果按套（单元）计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致，或者相关尺寸超出约定的误差范围，并且合同中未约定处理方式，购房人可以退房。
3、面积误差导致退房。合同约定的面积与产权登记面积发生误差达到一定比例时，购房人有权退房。如果合同中未约定具体比例，按有关规定，误差比特别值超出3%时，购房人有权退房。
4、变更规划、设计导致退房。如果预售的商品房，在变更规划、设计导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，或者出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能的情况时，开发商应在一定时间内书面通知购房者，购房者在接到通知后可选择是否退房。如果开发商未在规定时限内通知，购房者有权要求退房。
5、质量不合格导致退房。商品房交付使用后，如果买受人认为主体结构质量不合格，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房。
以上是购房者可以退房的情况，但在目前房价上涨的情况下，如果退房仅是退还原先的购房款，反而会使购房者遭受损失。因此，购房者在与开发商签订购房合同时，也要注意约定，当因开发商过错导致退房时，开发商除返还房款外还应承担何种违约责任的条款，这样才能真正达到制约开发商的目的。
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