在买卖二手房时，进行房屋评估是一个非常重要的过程。评估价格不仅影响着借款的额度，还影响着购房者需要缴纳的税费。那么，影响房屋评估价的因素有哪些？如果业主了解这些要点，就能够轻松地计算房产价格，作为开价时的重要参考。
主观因素
1. 户型：房屋利用率越高，评估价越高。 “三小”户型(小厅、小厨、小卫)的二手房在估价时会扣除10%左右。
2. 楼层：在塔楼中，中间层＞高层＞底层；在板楼中，中间层＞1层＞5、6层。如果1层为基准价，2层和6层则会在此基准价下减少3%，3层和4层会增加3%，如果是楼顶，估价则会减少5%。
3. 使用年限：房屋使用年限长，房龄大，估价较低；使用年限越短，房龄越小，估价则较高。
4. 房屋朝向：在塔楼中，东南＞西南＞双南＞东向＞西向＞西北＞北；在板楼中，南北＞双南＞东西＞东向。此外，房屋的面积、装修、物业等也可以直接或间接地影响房屋估价的高低。
客观因素
1. 地理位置：房屋所处的位置不同，价格也会有所不同。交通便利，距离市中心较近的位置价格自然较高。
2. 市场行情：房屋评估值受市场影响较大。一般情况下，如果某个区域的房价持续上涨，银行就会根据市场行情调整房屋每平方米的估值上限，从而达到与市场价格协调的目的。
3. 城市前景规划：城市的未来发展将影响房价的走向，同时也影响银行对房屋估值的高低。
4. 消费者心理：购房者的喜好及交易心态也对二手房的评估价格产生一定影响。如果购房者偏爱某个区域的房屋，或者某个区域的人急于购房，那么，在供求关系的影响下，这些房屋的评估价格也会在一定程度上上涨。
一般情况下需要启用”房产评估”
1. 向银行申请房贷：在办理住房按揭贷款时，银行会委托评估公司进行房屋评估，或者按照房产管理局的评估价确定贷款额度。
2. 缴纳二手房交易税费：评估价高，虽然可以让贷款额度更高，但相关税费也相应增加。例如二手房需要缴纳增值税、契税、个人所得税等，这些税费都是按照房屋评估价乘以对应比例所得出。因此，并非评估价越高，越好。
3. 房屋出现问题需要申请保险：一旦保险的房屋出现问题，保险公司需按评估价进行赔付。
4. 发生交易纠纷：在二手房交易过程中，如果一方对价格不满意而发生纠纷，则需要第三方机构进行评估，作为仲裁、调节或诉讼的参考。
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