根据担保法的115条规定，立约定金也被称为主合同订立时签订的从合同。其特点是，法律效力与主合同是否生效无关。它可以在主合同订立之前签订，且在交付定金时就产生法律效力。如果担保的立约行为未发生，违反承诺的一方当事人需要受到定金处罚。因此，在实践中，不能认为所有在认购书、意向书等协议中约定的定金都是立约定金。否则，对于购房者来说是极不利的。例如，由于开发商提出了不合理的条件或故意恶意的原因，导致购房合同无法签订，购房定金不能返还将违反公平原则。一般情况下，如果购房者在签署认购书并付款定金时，与开发商未就主合同的主要内容达成一致，且事后双方未能就主合同的主要内容达成协议，则购房定金通常应退还给购房者。
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