在购买二手房时，采用贷款方式需要考虑贷款额度和贷款年限，因为贷款期限直接影响月供。能够获得贷款年限与多种因素相关，例如借款人年龄、房龄、土地使用年限和经济实力等。
一、房贷款最长年限的规定
不同银行有不同规定，但以下几种规定比较常见：
1、二手住房贷款期限最长不超过30年。
2、二手房房龄和贷款年限之和不能超过30年。
3、贷款年限不能超过抵押房产剩余土地使用权年限。
4、贷款期限和借款人年龄之和不得超过60年（65年或70年）。
二、与贷款年限相关的因素
1、借款人年龄
以工商银行为例，二手房贷款要求借款人年龄和贷款期限之和不超过70年。也就是说，借款人年龄越小，贷款期限就越长，年龄越大则贷款期限就相对较短。如果有两个或两个以上共同借款人，就按年龄较小的借款人确定贷款期限。
2、房龄
根据银行规定，房龄较新的房产更容易申请贷款且贷款年限更长。以中国银行为例，二手房贷款要求房龄和贷款年限之和最长不超过30年。因为老房子存在的风险相对较高，所以银行在批准贷款时会比较谨慎，20年以上房龄的二手房更容易被银行拒绝。
3、土地使用年限
土地使用年限也影响二手房贷款年限。工商银行规定：贷款年限不能超过抵押房产剩余土地使用权年限。购房者需要注意的是，土地使用年限和房龄不同。土地使用年限从开发商拿地开始计算，而房龄是从房屋建成交付之日算起，所以房龄通常比土地使用年限短。
由于银行规定不同，购房人需要查清土地使用年限和咨询贷款银行以确认规定。
4、借款人经济实力
购房者的经济实力也决定了贷款年限。经济实力可以从工作收入、稳定程度、储蓄存款和投资收益等方面判断。一般来说，对于自住型购房者，建议还款期限为15-20年，这样支付的利息总额比较合理，生活水准不会受到过大影响。对于兼顾投资的购房者，如果有其他投资渠道，且回报超过房贷利息，那么贷款时间越长越好。没有其他理财渠道的话，建议尽量缩短贷款期限。总的来说，购房者需要综合考虑收入和支出，不要让房贷压垮自己的理性选择。
在选择二手房前，建议购房者提前了解银行规定和贷款知识等相关内容，以免在办理贷款时发现问题，导致交易无法顺利进行。
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