现如今，私家车已经步入寻常百姓家，拥有车辆的人越来越多了。在购房时，车位也成为了许多购房者关注的重要问题。但是，实际情况中车位管理往往存在混乱，那么在购买车位时需要注意哪些问题呢？哪些车位是不能买卖的呢？
1. 小区的公共空地
小区内的空地有时候可能是绿地，而开发商或物业公司会在上面划线并收取费用，有时则会将其卖给业主或按月出租。据悉，由于小区土地使用权属于全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。这些车位可以由业主大会授权委托物业公司租赁给业主使用，经费扣除必要费用后纳入小区维修资金。
2. 未约定的地下车位
如果地下车位建筑面积未平摊，并且开发商独自取得车库产权，则开发商可以向购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。开发商出售这种车位可能看似理所当然，但实际上并不是这样。
在房屋买卖合同中，开发商必须明确声明该小区内的地下车位产权属于单独转让，不随房屋一同出售。如果没有类似的说明，地下车位也应属于业主按份共有，其收入也应归业主所有。这部分收入可以由小区业委会委托物业公司收取，经费扣除必要管理成本后纳入小区维修资金。
3. 被公摊的地下车位
许多开发商在售房时也同时售出地下车位，但很多业主并不知道这些地下车位的买卖是否合法。如果该地下车位面积已作为公摊面积分摊到每个业主身上，那么开发商就无权出售。换句话说，在售房时已经按比例收取了每个业主的地下车位面积，再将这样的地下车位售给业主就是重复收费。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定：未依法登记领取权属证书的不得转让。因此，如果不能办理产权证，则车位买卖合同不受法律保护，业主只手到一个空白合同。
这类地下车位无法办理产权证，属于全体小区业主，严格来说它们属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收入扣除必要管理成本后纳入小区维修资金。
4. 人防工程禁止开发商销售
未分摊的地下面积是不是都可以售卖呢？当然不是。有些地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，开发商不得出售。
根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：人民防空工程平时由投资者使用管理，收入归投资者。开发商投入的资金已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，因此使用人防工程改建的车库收入归全体业主所有。
5. 销售车位使用权超过20年属于欺诈
有些开发商在签署车位合同时会声明车位不能买卖，而只与业主签署租赁合同而非买卖合同。但当租赁期限超过20年，并不向消费者申明在20年后合同不受法律保护时，这些开发商就很聪明。
根据《合同法》第214条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。消费者租赁车位，即所谓的销售使用权，最长期限也只有20年，20年后不再受法律保护。如果销售使用权超过20年并且未在20年后向消费者明确申明不受法律保护，消费者可请求双倍赔偿。
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