二手房的房龄是指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的使用年限。房龄对贷款的影响十分明显，一般要求房龄不超过15年、20年、25年或30年。但是，仅仅通过房产证和土地使用权证无法准确反映房屋的建造年限，因为房产证上的日期仅仅反映房屋所有权人取得该物业产权的日期，如果是二手房，可能已经转手了多次。因此，想要确定房屋的实际年龄，最好到房管部门查询。
要判断房屋的年龄，可以采用以下方法：
1.观察墙面
如果发现墙面是新近粉刷过的，可以向周围居民或房管部门确认房屋的真实年代，不要轻信房产中介公司的说法。
2.检查装修
如果房屋内进行了新近的装修，可以进入厨房、卫生间观察，因为这些地方的装修比较难以改变，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。
3.观察楼道
通过观察楼道情况，了解户表的状况来辨别房龄。
4.检查外立面
从房子的外立面来分辨房龄也是一个不错的办法。通过外墙使用的材料，可以猜测房龄。例如，1988年以前的房子基本上都是水泥外面，即俗称的涂灰楼；1988年以后，新建的房子对于外立面的美观开始重视起来。1993年至1996年，新建的房子开始用马赛克装饰外墙，房子看起来比较细致、整洁、易清洗。而在1996年以后至今，各种式样的条形砖开始流行，开发商在修建房子的时候非常重视外观，近几年推出的新楼盘已有不少开始采用玻璃外墙。
5.检查内结构
细辨内结构也可以帮助辨别房龄。上世纪80年代的房屋，在修建时并不注重厅的功能，因此最明显的特征是厅小，多为用预制板修建的六层板楼，在权属上大多为房改房。而上世纪90年代的房屋，在户型设计上开始出现厅的概念，新建的两房一厅的房子使用面积大约有80平方米左右，客厅在15平方米左右，周边环境与配套设施较完善。
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