购房订金罚则是指如果因购房者原因未能签订商品房买卖合同，则购房者不能收回订金；如果因房产开发商收取的订金原因导致不能签订商品房买卖合同，则开发商需双倍返还订金；如果因双方任何一方无法控制的原因导致不能签署商品房买卖合同，则卖方应向买方返还订金，此时不适用订金罚则。
为避免购房订金罚则，购房者应在做好购房准备的前提下，直接与开发商签署商品房买卖合同。购房订金是在认购书中约定的，认购书不是购房的必要程序。此外，购房者还应该将认购书中的购房订金改为订金或预付款，以免适用购房订金罚则。根据法律规定，订金通常不适用订金罚则，订金不具有惩罚性质，只是预先支付的款项。
购房者还需要注意，如果在认购书中，双方未签署正式的商品房买卖合同，是因为购房人违约所致，则订金、押金不予退还；如果是因开发商违约，则应双倍返还订金、押金等款项，此时订金和押金均视为购房订金。
适用购房订金罚则需要满足以下条件：（1）必须存在违约行为；（2）合同目的必须落空；（3）违约行为与合同目的落空之间存在因果关系。只有当违约行为导致合同目的无法实现时，才会适用购房订金罚则。
在购房前做好准备，避免交纳订金后后悔是避免适用购房订金罚则的好方法。
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