小产权房是指建造在乡镇集体土地上出售的房屋，它的小并不是法律概念，只是社会实践中形成的一种约定。小产权房又称作部分产权房，部分产权人享有房屋的使用权和继承权，但收益权和处分权的行使则被限制在一定范围内。小产权房的颁证单位为乡镇政府或者村委会而不是国家，有时仅为合同约定，没有任何法定产权证件。 小产权其实就是指乡产权房、 村产权房等集体产权，这些产权并不受法律保护。小产权房包括三类：利用农村宅基地建设的住宅；建设在农民集体所有非住宅建设用地上的住宅，如乡镇企业、乡村公共设施和公益事业用地上的住宅；以及直接利用农用地建设的住宅。
小产权房与一般意义上的商品房相比，缺少土地出让金概念，开发商利润较低，因此价格相对便宜，一般只有同地区商品房价格的1/3甚至更低。价格的廉价使得大量城镇居民冒着产权风险购买小产权房。
购买小产权房存在一定的风险。首先，小产权房拿不到正式的房产证，只有使用权，没有所有权。其次，小产权房屋不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。这对房屋的保值和升值有一定影响。此外，购买在建小产权房时，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除，导致购房人无法取得房屋，也不能及时索回房款。如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房缺少国家认可的合法产权，购房人无法获得对产权进行的拆迁补偿。
总之，小产权房的风险不容忽视，购房者需要了解相关政策和规定，注意风险防范。
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