车位属于小区物业管理的争议一直存在。最近有报道称某个小区规定业主必须先买车位，否则就不能把私家车开进小区，这引发了业主的共鸣。所以应该问小区业主是否有优先使用车位的权利，以及小区物业是否有权出租或销售车位。
首先需要解答三个问题：
1. 开发商和物业之间的关系是什么？
国家规定建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业管理企业。但实际上，许多小区的物业管理企业都是由开发商派生出来的，存在父子关系。这就意味着，在小区的车位问题上，开发商和物业公司通常是同一利益体。当然，也有可能因为某些原因，例如新旧物业管理公司更替时，开发商和物业公司之间会发生冲突。
2. 车位归属权是如何确定的？
根据《中华人民共和国物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位和车库应该优先满足业主的需求。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位和车库的归属是通过当事人出售、赠与或出租等方式约定。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位则属于业主共有。
3. 小区的车位可以分为几类？
一般来说，车位可分为三类：产权车位、公摊车位和人防车位。
产权车位主要指由开发商建设的地下车库，且开发商拥有车库产权。在这种情况下，开发商可以委托物业公司租售车位。
公摊车位是车位面积已经列入公摊面积被分摊。根据《物权法》第74条第三款规定，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
人防车位是人防工程的规划车位。根据《物权法》和《人民防空法》的原则，谁投资，谁受益，因此在不妨碍防空功能和满足业主需求的前提下，业主可以使用，并可以按照约定收取一定费用。开发商仅拥有使用权，没有产权，只能出租，但租期不得超过20年。
回到最初的案例，那么物业是否有权禁止未购买车位的业主进入小区？
首先，需要确认车位的归属性质。如果是开发商的产权车位，小区的业主可以成立业主委员会和物业公司交涉和维权。如果是人防车位，开发商没有所有权，出售车位则违法。如果是公摊车位，所有业主都共有权，根本不存在出租和销售的可能性。
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