房贷和房产是两个纷繁复杂的概念，包括认房又认贷、认房不认贷、认贷不认房等，使人们难以理解。那么如何分清这两个概念产生的各种情况呢？
认房又认贷是指什么？
认房指在确定二套房时，如果买家在当地房屋登记系统中已经有了一个房产登记信息，那么再次购买房产时，该房将被认定为二套房或以上。认贷是指在确定二套房时，如果买家在银行信用系统中已经登记有购房的贷款信息，那么再次申请购房贷款时，该房也将被认定为二套房或以上。认贷是看借款人有多少笔贷款记录，而不是贷款是否已经还清。
认房又认贷是指在购房贷款时，只要借款人名下有房或房贷记录，该房将被认定为二套房或以上。例如，小明购买了一套全款房（作为小明的首套房），没有从银行贷款；小明贷款购买了一套房，并已经还清；小明贷款购买了一套房，现在还在还贷；小明贷款购买了一套房，然后将房子卖掉了。在认房又认贷的政策下，无论小明处于以上哪种情况，都将被认为是二套房，按照二套房的首付比例执行。如果小明全款购买了一套房，然后卖掉，他的名下已无房，且从未有过贷款记录，则再次购买房屋，将被认定为首套房。
当然，在一些认房又认贷的城市中，尽管以上情况也被认定为二套房，但由于其无贷款或贷款已经还清，再次购房的首付比例介于首套房和二套房之间。在另一些城市中，所有情况均按二套房首付比例执行，具体取决于各城市的政策规定。
认房不认贷是指什么？
不考虑购房者是否有贷款记录，只要购房者证明其名下无房，就可以被认定为首套房；如果购房者名下已经有一套房，无论贷款是否已经还清，再次购买房产都会被认定为二套房。银行贷款时，不会考虑购房者以往的贷款记录。
认贷不认房是指什么？
不再以家庭拥有的房屋数量来认定，如果家庭已经还清了首套房贷款，二套房购买家庭再次贷款将被认定为首套房。
大多数城市公积金贷款的住房套数认定是认贷不认房，住房套数需要通过人民银行征信系统和住房公积金管理系统查询和认定。公积金贷款住房套数认定如下：
1. 借款人本人和配偶无未还清的个人住房贷款记录，认定为首套房贷款。
2. 借款人本人和配偶只有一笔未还清的个人住房贷款记录，认定为二套房贷款。
3. 借款人本人和配偶有两笔以上（包括两笔）未还清的个人住房贷款记录，认定为三套房贷款。
另外，个人贷款购买的40年或50年期限房屋是否计入认房范围及其贷款是否计入认贷范围，取决于各城市的政策规定。
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