根据现行政策，购买超过2年（含2年）的普通住房免征营业税；购买不足2年的住房全额征收营业税；购买超过2年（含2年）的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
如果将营业税改为增值税，如何设置免征年限是一个关键问题。
如果不设置免征年限，会增加大部分交易双方的税收负担。目前二手房交易营业税的征收标准主要是5.5%或5.6%。举个例子，假设购入价为100万元的房产，在免征年限外以130万元出售，即溢价30万元。按照现行政策需要缴纳营业税，即130万×5.6%＝7.28万元。如果按照假定的11%增值税标准，则需要缴纳30万×11%=3.3万元。增值税的负担要小于营业税。
然而，如果房产价格从100万元涨到250万元，按照现行的营业税征收规定，需要缴纳250万×5.6%=14万元的税款。如果按照假定的11%增值税标准，则需要缴纳（250-100）×11%=16.5万元的税款。这时，增值税的负担超过了营业税。
增值税到底增加还是减少税负，要看免征年限和税率。如果按照营业税2年的免征年限执行，这个政策还是可行的。国家出台这个政策的主要目的是打击市场上的投机行为，以2年时间来判定房产的持有目的也非常合理。
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